麹町相続研究所

アラサー税理士が、相続、贈与、事業承継について考える

タワーマンション節税①

こんにちは、税理士のカワサキです。

今日は何かと話題のタワーマンション節税について解説していきましょう。

いわゆるタワーマンション節税というのはタワーマンションの取引価額と相続税評価額との差額を利用した節税策のことです。

タワーマンションの取引価額は、一部例外もありますが、基本的には眺望が良い高層階ほど高く、低層階ほど低くなります。さらに東京タワーや丸の内の夜景が見える部屋というのはプレミアムが付くため、同じマンションであっても他の部屋よりも高くなる傾向があります。

一方、相続税額を計算する際に用いられる相続税評価額は、同じマンションで床面積と設備が同じであれば、高層階であっても低層階であっても基本的に同じになります。東京タワーや丸の内の夜景が見えるといったプレミアムも一切考慮されません。同じ床面積、同じ設備であれば日当たりの悪い2階であっても東京タワーが綺麗に見える35階であってもその相続税評価額は同じになるのです。

ここで具体例をみていきましょう。床面積や設備が同じであれば次の2つの部屋が同じ相続税評価額となるのです。

・タワーマンションAの2階201号室     取引価額5000万円

・タワーマンションAの35階3501号室   取引価額5億円

これら2つの部屋の相続税評価額がともに5000万円である場合、3501号室を購入した人は相続財産を4億5000万円(5億円-5000万円)も圧縮することができるのです。現金で持っていればそのまま全額が課税対象となる5億円を、タワーマンションに変えることでその評価額を10分の1とすることができるというわけです。

取引価額と相続税評価額との差額が大きければ大きいほど節税商品としての魅力は高まることとなります。

上の例は少し極端ですが、1億円で購入したタワーマンションの相続税評価額が1億円の約26%、2600万円となった事例などもあると聞きます。このように取引価額と相続税評価額との差に注目するのがタワーマンション節税です。

*タワーマンションの評価にあたっては、建物だけでなく土地の評価も必要となりますが、今回は話をシンプルにするため割愛しています。